优配股 “沪六条”引爆地产板块，15年楼市“限购令”逐步淡出

伴随上海发布限购“松绑”等楼市新政优配股，包含万科A（000002.SZ）在内的房地产上市公司8月25日集体飘红。

上海市住房和城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门当天联合印发了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（下称“沪六条”），涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等六项调整。新政自2025年8月26日起施行。

一周前（8月18日）召开的国务院第九次全体会议要求，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经记者表示，2010年出台的楼市限购令正在逐步淡出，但无论是北京还是上海，对居民购房资格仍有一定的社保要求，说明当前政策依然服务于在当地工作及居住生活群体的合理购房需求。

截至目前，四个一线城市中，广州已全面取消限购，北京、上海、深圳也都在不断对限购政策进行松绑。接受第一财经记者采访的不少业内人士都认为，有了新政的加持，楼市“金九银十”成色可期。

单身人士购房资格等同于家庭

“沪六条”的出台，对单身人士购房，以及居民在外环外购房等场景将有促进作用。

首先，限购政策调整方面，“沪六条”明确，上海户籍居民家庭、在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非沪籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数；成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，虽然在外环外购买住房不限套数，但在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

住房公积金政策也进一步优化。“沪六条”提高了个人住房公积金的贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算优配股，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

值得关注的是，此次政策明确支持提取住房公积金支付购房首付款。购买上海市新建预售商品住房的缴存人，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

商业性个人住房贷款利率定价机制也进行了优化调整。“沪六条”明确优化个人住房信贷政策，银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。居民购房利息负担有望进一步减轻。

个人住房房产税政策也将进行相应完善。“沪六条”规定，对符合条件的非沪籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

深圳进一步跟进概率增加

除上海以外，四个一线城市中，广州已全面取消限购，北京、深圳也在不断对原有限购政策进行优化。

去年9月，广州印发《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》明确，广州户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。今年6月，广州市商务局发布关于公开征求《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》意见的通知，其中提及，优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

同样是在去年9月，深圳优化了分区限购政策，深圳户籍家庭在非核心区域可再购一套房，非深圳户籍家庭在非核心区购房则取消了社保或个税年限要求，这意味着深圳的非核心区已经彻底解除了限购。

今年8月8日，北京出台楼市新政明确，符合条件家庭在五环外不再限制购房套数。这里符合条件的家庭指的是京籍居民家庭或在北京连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭。此外，北京楼市新政还加大了住房公积金对购房的支持力度。

中指研究院认为优配股，上海此次出台楼市新政，是对北京落地政策的呼应。符合条件家庭外环外购房不限套数，与北京政策基本一致；优化多项公积金政策，优化思路也与北京相似。不过，上海还进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策，整体力度较北京略大，政策范围更广。

房地产研究机构克而瑞认为，继月初北京调整楼市政策之后，上海此番政策调整，整体符合市场预期，但力度相对北京又超出预期，对缓解当前外环外市场成交压力作用重大。

严跃进对第一财经表示，目前北京和上海的限购政策，用通俗的话来说，就是“本地人买郊区房不限套数，外地人在郊区买房，北京要两年社保，上海只需一年社保，也不限套数”。

中指研究院表示，随着北京、上海先后优化楼市政策，短期内深圳进一步跟进的概率增强，有助于提振市场预期，促进“止跌回稳”。

15年“限购令”正逐步淡出

楼市“限购令”的历史，要追溯到15年前。

2010年4月30日，北京出台《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，提出同一购房家庭只能在北京新购买一套商品住房。这是全国首个住房“限购令”。

上海则于2010年10月7日出台“沪十二条”，在上海住宅市场发展史中首次提出“暂时实行限定居民家庭购房套数的政策”，规定上海及外省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房）。

此后，随着楼市情况的不断变化，限购政策也一直在调整中，比如：2011年规定上海户籍家庭限购2套房；2012年，非沪籍单身人士限制购房；从2011年到2016年，非沪籍家庭购房的社保要求从1年、2年升至5年；从2019年起，在临港新片区、金山区、五大新城等区域，逐步降低了对单身人士和非沪籍家庭的限购要求。

去年起，从中央到地方，楼市宽松政策密集加码，多个核心二线城市如南京、杭州、珠海、天津等纷纷全面取消限购，一线城市广州也宣布在全市范围内不再限制购房套数。至此，楼市“限购令”逐步淡出历史舞台。

到去年10月底，仅北京、上海、深圳和海南等部分地区仍然实施限购。目前，这四地仍未彻底解除限购，但北京和上海相继出台新政继续放松限购，证明政策仍在不断优化中。

万科A带领地产股“反攻”

随着“沪六条”的发布，A、H股房地产板块8月25日迎来普涨。

截至当日收盘，A股方面，万通发展（600246.SH）涨停，万科A（000002.SZ）、深深房A（000029.SZ）涨幅超9%，荣盛发展（002146.SZ）、金地集团（600383.SH）涨超6%，绿地控股（600606.SH）、保利发展（600048.SH）、华发股份（600325.SH）涨幅超4%。

港股方面，万科企业（02202.HK）涨幅为9.86%，融创中国（01918.HK）上涨超6%，龙湖集团（00960.HK）、新世界发展（00017.HK）升逾5%，富力地产（02777.HK）、越秀地产（00123.HK）等涨幅均突破4%。

接受第一财经记者采访的业内人士表示，7月份以来北京新房、二手房市场出现转弱迹象，本次政策落地将进一步提振市场预期，带动市场活跃度好转，进一步推动当地房地产市场止跌回稳。

与此同时，市场也在预期其他城市会跟进落地更多房地产支持政策。中指研究院政策研究总监陈文静表示，8月18日召开的国务院第九次全体会议进一步明确了“止跌回稳”依然是房地产的政策目标，同时要求“系统清理消费领域限制性措施”，这表明，住房消费的限制性措施未来有望进一步调整优化。“预计中央层面也存在政策进一步发力空间，新一轮支持政策有望开启。”

从公司基本面来看，万科8月22日发布的最新财报显示，今年上半年，该公司实现营业收入1053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元。对于外界极其关注的偿债问题，万科披露，截至报告披露日，该公司已顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。

与此同时，万科在今年上半年新增融资和再融资249亿元，另有来自第一大股东深铁集团提供的流动性支持，截至目前已累计提供238.8亿元的股东借款。万科表示，目前正在稳步推进改革化险工作，逐步消化风险。

华泰证券研报指出，万科在2027年之前已无境外公开债到期，境内债合计规模约264亿元，其中2025年下半年到期规模约77亿元，今年的偿债高峰已经安全过半，在政策以及国资助力下，有望平稳过渡。

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